მიწის რეგისტრაცია და ქონების სამართლებრივი შემოწმება საქართველოში

გადაამოწმეთ გამყიდველი, მოქმედი ამონაწერი, შეძენის ისტორიული საფუძველი და რეგისტრირებული შეზღუდვები.

ზუსტი აზომვა და რეალური მისასვლელი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, როდესაც ნაკვეთი ჩაკეტილია ან გასავლელად მეზობლის საკუთრება გამოიყენება.

შეამოწმეთ მიწის დანიშნულება, განაშენიანების შეზღუდვები, სერვიტუტები და შენობის მშენებლობისა თუ რეგისტრაციის კანონიერება.

შეაგროვეთ ჩანაწერის საფუძველი და მტკიცებულებები, გადაამოწმეთ კორექტირების პროცედურა და გასაჩივრებამდე მიიღეთ ინდივიდუალური შეფასება.

ამონაწერი აღწერს რეგისტრირებულ მდგომარეობას, მაგრამ დავის შემთხვევაში ხშირად საჭიროა ჩანაწერის საფუძვლად არსებული გადაწყვეტილებისა და გარიგების შემოწმებაც. გაითხოვეთ ისტორიული დოკუმენტები და გაარკვიეთ, არსებობს თუ არა ერთი და იმავე ფართზე სხვადასხვა პირის მოთხოვნის, კოორდინატთა გადაკვეთის ან თავდაპირველი რეგისტრაციის შეცდომის რისკი. მიწის სტატუსი, ნაკვეთის რეალური ადგილმდებარეობა და ამონაწერში მითითებული მონაცემები ერთმანეთს ყოველთვის არ ემთხვევა.

ყიდვამდე შეადარეთ ამონაწერი აზომვით ნახაზს, ადგილზე ფაქტობრივ საზღვრებს, მისასვლელი გზის სტატუსს და შენობის სამართლებრივ მდგომარეობას. თუ რეგისტრაცია სადავოა, მნიშვნელოვანია გაირკვეს, ვითხოვთ ტექნიკური ხარვეზის გამოსწორებას, ადმინისტრაციული აქტის გაუქმებას თუ საკუთრების უფლების სასამართლოში დაცვას. ეს პროცედურები არ არის ურთიერთჩანაცვლებადი და მათი შერჩევა დამოკიდებულია მოთხოვნის სამართლებრივ საფუძველზე.

რეესტრის ამონაწერი აჩვენებს დღეს რეგისტრირებულ მდგომარეობას, თუმცა მარტო ვერ აღადგენს ისტორიულ საკადასტრო საზღვრებს და ვერ წყვეტს გადაფარული მოთხოვნების კონფლიქტს. საჭიროა საკუთრების წარმოშობის დოკუმენტიდან დაწყებული მთლიანი ჯაჭვის, ძველი გეგმებისა და უფლებამოსილი ორგანოს აქტების გაცნობა. შემდეგ შეადარეთ აზომვითი ნახაზი მიწის ფაქტობრივ ფლობას, მისასვლელ გზას და მეზობელი ნაკვეთების მონაცემებს. რეგისტრაციის გასაჩივრებისას ზუსტად განსაზღვრეთ სადავო აქტი, დაზიანებული კანონიერი ინტერესი და რეალურად მისაღები სამართლებრივი შედეგი. ურთიერთსაწინააღმდეგო მტკიცებულებების შემთხვევაში ზოგჯერ სწორია საკითხის ხელახალი გამოკვლევის მოთხოვნა და არა იმის ვარაუდი, რომ სასამართლო თავად განსაზღვრავს ახალ საზღვარს. შეძენამდე განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია გზის უფლებრივი სტატუსისა და საზღვრების შემოწმება.

წარმოვიდგინოთ, რომ მიწის მყიდველი ამონაწერში ხედავს 1 500 კვ.მ ფართს, ხოლო აზომვითი ნახაზი მეზობელ ნაკვეთზე გადაკვეთას აჩვენებს. ხელშეკრულებაზე ხელმოწერამდე დასადგენია თავდაპირველი რეგისტრაციის საფუძველი, მომიჯნავე რეგისტრაციები და ფაქტობრივი ღობის მდებარეობა. შესაძლოა საჭირო იყოს მონაცემის კორექტირება, ადმინისტრაციული აქტის გასაჩივრება ან საკუთრების სამართლებრივი დავა; ამ გზების შერჩევა მხოლოდ ფართობის შედარებით ვერ მოხდება. სასურველია ხელშეკრულებაში აღწერილი იყოს, ვინ აგებს პასუხს საზღვრის პრობლემის მოგვარებაზე და რა ხდება, თუ ხარვეზი რეგისტრაციამდე არ გამოსწორდება.